아파트는 「얼마나 오를까」로 가치를 매기지만, 상가는 「매달 얼마를 벌어주나」로 가치를 매깁니다. 잣대 자체가 다릅니다.
이 편의 핵심 숫자는 「임대수익률」입니다. 시세차익형 자산에 익숙한 잣대를 그대로 들고 오면 공실 위험을 과소평가하기 쉽습니다.
둘은 완전히 다른 방식으로 가격이 매겨집니다.
아파트는 사람들이 「살고 싶어 하는 마음」이 값을 정해. 그래서 사람들의 기대와 수요가 중요해.
상가는 「세를 받아서 매달 얼마를 버는가」가 값을 정해. 은행 예금 이자율과 비슷하게 생각하면 돼 — 「이 돈을 넣으면 매달 얼마씩 나오는가」야.
그래서 상가는 「이 동네가 앞으로 뜰 것 같다」보다 「지금 당장 얼마의 월세를 안정적으로 받을 수 있나」가 훨씬 중요해.
순영업소득(NOI) ÷ 매입가가 상가 투자의 기본 잣대입니다.
매입가 5억원인 상가를 기준으로 합니다.
상가는 「팔리지 않는 재고」가 아니라 「비어있는 개월 수」로 손실이 쌓입니다.
위 계산기에서 공실률을 30~40%까지 올려보세요. 월세를 그대로 받는다고 가정해도 수익률이 크게 줄거나 마이너스가 될 수 있습니다. 실제로 상권이 죽거나 업종이 자주 바뀌는 상가는 공실 기간이 몇 달씩 이어지는 경우가 드물지 않습니다.
확인하는 습관. 매입 전에 「이 상가·주변 상가가 최근 몇 년간 공실이 얼마나 있었는지」, 「임차인이 자주 바뀌는지」를 등기부등본·현장 탐문으로 확인하는 것이 수익률 표 한 장보다 중요합니다.
일부 신축 상가는 분양 시 「2년간 연 O% 수익률 확정 보장」을 내세웁니다. 이것은 흔히 분양가에 그 보장 비용을 미리 얹어 팔고, 보장 기간이 끝나면 실제 임대료가 그 수준에 못 미치는 경우가 많습니다. 보장 기간이 끝난 뒤의 「진짜 시세 임대료」가 얼마인지를 주변 상가와 비교해 확인해야 합니다.
이 편의 요약. 상가·수익형 부동산은 시세차익이 아니라 임대수익률(NOI/매입가)로 가치를 매기며, 공실률이 수익률을 크게 흔드는 핵심 변수입니다. 「확정 수익률 보장」 분양 광고는 특히 주의해야 합니다.
다음 편은 14편 — 재개발·재건축입니다. 조합원 입주권과 분담금 구조를 계산기로 확인합니다.