낡은 빌라나 아파트를 「지금 값」이 아니라 「새 아파트가 됐을 때의 값」으로 미리 사는 것이 재개발·재건축 투자입니다. 그 사이를 잇는 계산이 감정평가·비례율·권리가액·분담금입니다.
⚠️ 이 편의 용어와 계산은 대표적인 흐름을 단순화한 것이며, 실제 조합마다 정관과 관리처분계획이 다릅니다. 투자 전 조합 총회 자료와 관리처분계획인가 내용을 직접 확인해야 합니다.
둘 다 새 아파트에 들어갈 권리지만 계산법이 다릅니다.
낡은 빌라를 허물고 새 아파트를 짓는다고 하자. 원래 그 동네에 집을 갖고 있던 사람(조합원)은 새 아파트를 「원가에 가깝게」 받을 수 있어. 이걸 「조합원 입주권」이라고 해.
그런데 새로 지은 집 중에 조합원 몫을 빼고 남는 집은 일반인에게 분양해. 이걸 「일반분양권」이라고 하는데, 보통 조합원보다 비싸게 사야 해.
그래서 「낡은 집을 먼저 사서 조합원이 되는 것」이 재개발·재건축 투자의 기본 그림이야.
비례율이 높을수록 내가 인정받는 몫이 커집니다.
단위는 만원입니다.
재개발·재건축은 「시간」이 가장 큰 비용입니다.
재개발·재건축은 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공까지 보통 10년 안팎, 길게는 20년 넘게 걸리기도 합니다. 그 사이 조합 내부 갈등, 소송, 정책·규제 변화(재건축초과이익환수제 등)로 사업이 몇 년씩 멈추는 경우가 드물지 않습니다.
사업 지연의 비용. 그 기간 동안 낸 돈에 대한 기회비용(다른 곳에 투자했다면 벌었을 수익)이 계속 쌓이고, 이주비 대출 이자도 계속 나갑니다. 「비례율 100% 이상, 좋은 입지」라는 겉모습만 보지 말고 「이 조합의 사업 진행 속도와 갈등 이력」을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
「몸테크」는 낡고 불편한 재건축 대상 아파트에 직접 살면서 버티는 것을 뜻하는 말입니다. 이주비 대출 이자나 전세를 놓는 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있지만, 주거 환경이 열악하고, 사업이 예상보다 늦어지면 그만큼 오래 불편을 감수해야 한다는 대가가 따릅니다. 「몸테크만 하면 무조건 이득」이 아니라, 본인의 주거 환경 감수 능력과 사업 지연 가능성을 함께 저울질해야 합니다.
이 편의 요약. 재개발·재건축은 감정평가액 × 비례율 = 권리가액을 기준으로 분담금 또는 환급금이 정해집니다. 비례율과 조합원분양가만큼이나 「사업 지연 가능성」이 실제 수익률을 좌우합니다.
다음 편은 15편(부동산 트랙 완결) — 내 자산에서 부동산 비중입니다. 순자산과 레버리지를 함께 고려한 배분을 계산기로 확인합니다.