부동산은 대출을 끼고 사는 경우가 많아 단순히 "집값 얼마"만 보면 내 진짜 위험 노출을 놓치기 쉽습니다. 이 편은 순자산과 레버리지를 함께 고려한 비중을 계산합니다.
이 트랙 14편에서 다룬 모든 자산 유형(아파트·빌라·단독·상가·토지·재개발 입주권)은 결국 「내 전체 자산 중 얼마를 차지하는가」로 귀결됩니다. 이 편이 부동산 트랙의 마지막 질문입니다.
대출을 뺀 「지분」만이 진짜 내 몫입니다.
10억짜리 집을 은행 대출 6억을 껴서 샀다고 하자. 「나는 10억짜리 집을 가졌다」고 생각하기 쉽지만, 사실 진짜 내 몫은 4억(집값 − 빚)뿐이야. 재무제표 트랙 03편에서 배운 「자산 = 부채 + 자본」과 똑같은 원리야.
그런데 집값이 오르내리는 것은 10억 전체를 기준으로 움직여. 그래서 내 진짜 돈(4억) 대비로 보면, 집값 변동의 충격이 훨씬 크게 느껴져 — 이게 레버리지야.
「부동산 지분 비중」과 「레버리지 노출배율」을 함께 봅니다.
단위는 억원입니다.
나이·소득 안정성·보유 기간에 따라 감내할 수 있는 정도가 다릅니다.
소득이 안정적이고 오래 거주할 계획이라면, 부동산 지분 비중이 높고 노출배율이 커도 당장 팔아야 할 필요가 없어 시세 변동을 버틸 여력이 있습니다. 반대로 소득이 불안정하거나 몇 년 내 자금이 필요할 가능성이 있다면, 같은 노출배율이라도 훨씬 위험합니다. 이 판단은 대출 트랙의 상환 시뮬레이터와 함께 보는 것이 정확합니다.
흔히 언급되는 감각. 은퇴가 가까운 시기에는 부동산(특히 실거주 목적이 아닌) 비중과 대출 노출을 점진적으로 낮추는 것이 일반적으로 권장됩니다. 은퇴 후에는 소득으로 대출을 상환할 여력이 줄어들기 때문입니다.
「영끌(영혼까지 끌어모아 대출)」은 노출배율이 매우 높은 상태를 가리키는 말입니다. 노출배율이 3~4배를 넘으면, 집값이 20~30%만 떨어져도 순자산이 절반 이상 사라지는 계산이 나올 수 있습니다. 레버리지는 오를 때는 수익을 증폭시키지만, 내릴 때는 손실도 똑같이 증폭시킨다는 원리는 선물·옵션 트랙 08편의 레버리지 ETF와 근본적으로 같습니다.
이 편의 요약. 부동산 시가가 아니라 대출을 뺀 지분과 순자산 대비 비중이 진짜 노출을 보여주며, 레버리지 노출배율이 클수록 집값 하락의 충격이 순자산에 증폭되어 전달됩니다.
부동산 트랙은 여기서 마무리됩니다. 대출과 상환 계획을 더 깊이 보려면 대출·상환 트랙을 이어서 확인하세요.