전 세계 집값과
해외 부동산

왜 금리가 세계적으로 같이 움직이나

코인 07편과 부동산 04편에서 다룬 전달 경로 그대로입니다.

미국 금리가 오르면 세계의 돈이 미국으로 흘러갑니다. 그러면 다른 나라는 자본 유출과 통화 약세를 겪고, 수입 물가가 올라 결국 금리를 따라 올려야 합니다.

그리고 2020~2021년의 동시 완화는 더 단순합니다 — 모든 나라가 같은 위기(팬데믹)에 같은 처방(금리 인하와 유동성 공급)을 썼습니다.

그 결과 전 세계 자산 가격이 함께 올랐습니다. 주식도, 코인도, 부동산도요. 코인 08편에서 「2020~21년 대부분의 위험자산이 함께 올랐다」고 한 것과 같은 현상입니다.

그래서 「우리나라 정책 때문」이라는 설명의 한계

03편에서 「원인 해석은 갈린다」고 했습니다. 이 국제 비교가 그 논쟁에서 한쪽 근거가 됩니다.

「유동성이 주범」이라는 쪽은 이렇게 말합니다 — 정책이 전혀 다른 나라들이 같은 시기에 같은 방향으로 움직였다면, 그 공통 요인이 컸다는 뜻이라고요.

「제도가 컸다」는 쪽은 이렇게 반박합니다 — 상승 폭이 나라마다 크게 달랐고, 그 차이는 각국의 공급·세제·금융 제도가 만들었다고요.

둘 다 맞습니다. 그래서 이 편의 결론이 「방향은 금리, 크기는 제도」입니다.

왜 해외 부동산은 비용 구조가 불리한가

01편에서 국내 부동산의 왕복 거래비용이 3~5%라고 했습니다. 해외는 대체로 이보다 큽니다. 이유가 몇 가지 있습니다.

① 외국인에게 추가 비용이 붙습니다. 여러 나라가 외국인 매수자에게 별도 세금을 물립니다. 그리고 매도할 때도 원천징수 같은 절차가 추가되는 경우가 있습니다.

② 전문가 비용이 필수입니다. 국내라면 스스로 확인할 수 있는 것도 현지 변호사와 회계사가 필요합니다. 이건 아끼면 안 되는 비용이라 줄일 수도 없습니다.

③ 환전 비용이 왕복으로 붙습니다. 살 때 한 번, 팔고 가져올 때 한 번. 금액이 크면 수수료 차이만으로도 수백만원이 갈립니다.

④ 레버리지가 없습니다. 4장에서 봤듯 외국인 대출이 어렵습니다. 그러면 01편에서 본 레버리지 증폭 효과가 사라집니다. 국내에서 자기자본 40%로 2.5배 증폭을 얻던 것을, 여기서는 1배로 해야 합니다.

④가 특히 중요합니다. 국내 부동산 수익의 상당 부분이 레버리지 효과였다는 것을 01편에서 확인했습니다. 그게 없으면 같은 가격 상승률이어도 자기자본 수익률이 훨씬 낮습니다. 그런데 비용은 오히려 더 큽니다. 이 조합이 해외 직접 매입을 어렵게 만듭니다.

그래서 언제 말이 되나

비용 구조가 불리하다고 항상 나쁜 선택은 아닙니다. 이런 경우에는 말이 됩니다.

① 실사용 목적이 있을 때. 자녀 유학, 은퇴 후 거주, 사업상 체류. 이러면 「임대료를 안 내는 것」이 수익이고, 01편의 사용 가치가 계산에 들어옵니다.

② 임대 수익률이 확실히 높을 때. 계산기에는 임대 수입이 빠져 있는데, 실제로 순임대수익률(비용 뺀 뒤)이 국내보다 뚜렷하게 높은 시장이 있습니다. 다만 「표시 수익률」이 아니라 「공실과 관리비를 뺀 순수익률」로 봐야 합니다.

③ 그 나라를 잘 알 때. 살아봤거나 자주 가거나, 믿을 만한 현지 네트워크가 있는 경우입니다. 6장의 정보 비대칭이 줄어듭니다.

반대로 말이 안 되는 경우 — 위 셋 중 아무것도 아닌데 「투자니까」인 경우입니다. 그때는 7장의 대안이 거의 항상 낫습니다.

리츠는 「부동산」이 아니라 「부동산을 가진 회사의 주식」입니다

이 구분이 중요합니다. 코인 05편에서 「부동산 펀드나 리츠는 부동산이라기보다 부동산에 투자하는 주식」이라고 짧게 언급했는데, 여기서 제대로 다룹니다.

그래서 생기는 차이
· 매일 값이 변합니다. 실물 부동산은 값을 매일 확인하지 않지만 리츠는 주식처럼 흔들립니다. 심리적 경험이 완전히 다릅니다.
· 주식 시장과 함께 움직입니다. 위기 때 부동산 자체보다 더 크게 떨어지기도 합니다. 코인 08편의 「위기에는 상관계수가 올라간다」가 여기서도 적용됩니다.
· 금리에 매우 민감합니다. 리츠는 배당을 보고 사는 자산이라, 금리가 오르면 예금·채권과 비교당해 값이 떨어집니다.

그럼에도 장점은 분명합니다 — 소액으로, 즉시, 분산해서 부동산 임대 수익에 노출될 수 있습니다. 01편에서 본 부동산의 세 가지 약점(최소 단위·환금성·분산 불가)을 전부 푸는 방법입니다.

어느 쪽이 나에게 맞나

직접 매입이 맞는 경우 — 그 나라에 실제로 살거나 자주 가는 경우, 자녀 유학이나 은퇴 거주 같은 실사용 목적이 있는 경우, 그리고 현지에 믿을 만한 관리 체계를 갖출 수 있는 경우입니다.

리츠·펀드가 맞는 경우 — 목적이 순수하게 투자인 경우입니다. 5장 계산기에서 봤듯 직접 매입은 비용 구조가 매우 불리합니다. 같은 노출을 훨씬 싸게 얻을 수 있다면 그쪽이 합리적입니다.

이 편에서 가장 실용적인 조언 하나. 「해외 부동산에 투자하고 싶다」는 생각이 들면, 먼저 「왜 직접 사야 하는가」를 답해보세요. 답이 「살 계획이 있어서」나 「그 나라를 잘 알아서」가 아니라 「투자니까」라면, 리츠나 펀드가 대부분의 경우 더 낫습니다.