내 상황에서의 판단

왜 하필 「+3%p, 소득 −20%」인가

임의로 고른 숫자가 아닙니다. 실제로 일어난 일의 크기입니다.

+3%p — 04편에서 봤듯 2022년에 대출 금리가 그 정도로 올랐습니다. 그리고 05편의 스트레스 DSR도 비슷한 가산을 적용합니다. 규제 당국이 요구하는 계산과 같은 것을 여기서 하는 셈입니다.

소득 −20% — 상여금이 줄거나, 맞벌이 한쪽이 쉬게 되거나, 자영업 매출이 빠지는 정도입니다. 드문 일이 아닙니다.

그리고 둘을 함께 가정하는 이유 — 이 트랙이 반복한 문장입니다. 금리 상승과 경기 둔화는 대개 함께 옵니다. 금리를 올리는 이유가 물가를 잡기 위해서이고, 그 과정에서 경기가 식기 때문입니다. 따로 오는 것으로 가정하면 위험을 과소평가하게 됩니다.

「비상금으로 버틸 기간」이 부담률보다 중요한 이유

부담률이 조금 높아도 버틸 현금이 있으면 넘어갈 수 있습니다. 반대로 부담률이 낮아도 현금이 하나도 없으면 작은 사고 하나에 무너집니다.

왜냐하면 부동산의 손실은 「팔아야 할 때」 확정되기 때문입니다. 01편에서 본 대로 값이 떨어져도 안 팔면 확정되지 않습니다. 그리고 안 팔려면 그 기간을 버틸 현금이 필요합니다.

그래서 「자기자본을 최대한 넣어 대출을 줄이는 것」이 항상 최선은 아닙니다. 대출을 5천만원 줄이는 것과 비상금 5천만원을 남기는 것 중, 후자가 나은 경우가 많습니다.

기준 하나. 최악 시나리오에서 최소 12개월을 버틸 수 있어야 합니다. 소득이 회복되거나, 집이 팔리거나, 금리가 내려가거나 — 무언가 바뀌려면 시간이 필요하기 때문입니다. 6개월은 너무 짧습니다.

「집이 있으니 노후는 괜찮다」의 문제

집중도가 높은 상태에서 은퇴하면 구체적인 문제가 생깁니다. 자산은 있는데 쓸 수 있는 돈이 없는 상태입니다.

집은 쪼개서 팔 수 없습니다. 생활비가 부족해도 「집의 3%만 팔기」가 안 됩니다. 주식이나 예금이라면 필요한 만큼 꺼내 쓸 수 있는데, 집은 전부 팔거나 아무것도 안 하거나입니다.

그리고 보유세와 관리비는 계속 나갑니다(06편). 소득이 없어도요.

선택지가 있기는 합니다 — 더 싼 곳으로 옮기거나, 주택연금 같은 제도를 쓰거나, 일부를 임대로 돌리는 방법입니다. 다만 전부 큰 결정이고, 준비 없이 급하게 하면 불리한 조건이 됩니다.

그래서 실용적인 결론. 집을 사는 것과 별개로 「집이 아닌 자산」을 조금씩 쌓아두는 것이 필요합니다. 그게 노후의 유동성이자 지금의 버티는 힘입니다. 주식 트랙 11편의 적립식이 그 방법이고, 금액이 작아도 시간이 채워줍니다.

한국 가계가 유독 집중도가 높은 이유

한국 가계의 자산 중 부동산 비중이 다른 선진국보다 높은 편이라는 통계가 자주 인용됩니다. 이유가 몇 가지 있습니다.

① 전세 제도(07편) — 무주택자도 목돈을 부동산 관련 자산에 묶어두게 됩니다. 전세보증금은 통계상 금융자산이지만 실질적으로는 주거에 묶인 돈입니다.

② 세제(06편) — 1주택 비과세 혜택이 커서 「좋은 집 한 채」에 자산을 몰아넣는 것이 합리적 선택이 됐습니다.

③ 경험(03편) — 지난 수십 년간 부동산이 실제로 잘 작동했습니다. 그 경험이 다른 자산을 덜 보게 만들었습니다.

이건 개인이 비합리적이어서가 아니라 제도와 경험이 그 방향으로 유도한 결과입니다. 그래서 스스로를 탓할 일은 아니지만, 그 상태를 인식하고 조금씩 조정하는 것은 각자의 몫입니다.

왜 부동산 결정에서 가족이 자주 다투나

금액이 커서만은 아닙니다. 서로 다른 것을 재고 있기 때문입니다.

08편의 가중치 계산기를 기억하시나요. 같은 세 후보인데 가중치만 바꾸면 1위가 바뀌었습니다. 부부가 다른 답을 내는 것은 한쪽이 틀려서가 아니라 가중치가 다르기 때문인 경우가 많습니다.

그런데 대화는 대개 결론에서 시작합니다 — 「A가 좋아」 「아니 B가 좋아」. 그러면 왜 그렇게 생각하는지가 안 드러나고 취향 싸움이 됩니다.

순서를 바꾸면 대화가 달라집니다

① 각자 08편 계산기의 가중치를 따로 매깁니다. 상의하지 말고 각자요. 그리고 결과를 비교합니다. 대개 「학군」과 「출퇴근」에서 크게 갈립니다.

② 「절대 못 참는 것」을 각자 하나씩 말합니다. 점수는 평균이라 치명적인 단점을 가립니다. 「출퇴근 90분은 못 견딘다」 같은 것은 점수가 아니라 조건으로 다뤄야 합니다.

③ 3장 계산기를 함께 돌립니다. 여기서 중요한 것은 「최악 시나리오를 함께 본다」는 것입니다. 한 사람만 계산하고 다른 사람은 결과만 들으면, 나중에 상황이 나빠졌을 때 「네가 하자고 했잖아」가 됩니다.

④ 금액의 상한을 먼저 합의합니다. 물건을 보기 전에요. 집을 보고 나서 정하면 마음에 든 집에 맞춰 한도가 올라갑니다.

아이와 이야기할 것

이 시리즈를 아이와 함께 보고 계시다면, 부동산 트랙에서 아이가 가져갈 것은 집값 전망이 아닙니다.

① 큰 결정에는 계산이 필요하다는 것. 감이 아니라 숫자로 확인하는 습관입니다.

② 「좋은 것」은 이미 값이 비싸다는 것. 08편의 결론이고, 이건 부동산 밖에서도 계속 쓰입니다.

③ 최악의 경우를 먼저 생각하는 것. 「얼마 벌까」보다 「잘못되면 어떻게 되나」를 먼저 묻는 습관입니다.

④ 그리고 이사와 학교 이야기는 아이에게도 큰일입니다. 결정 전에 설명하고 의견을 듣는 것만으로도 다릅니다.