지난 40년 동안 집값은 크게 오르고 크게 떨어지기를 반복했습니다. 그때마다 정부는 대책을 냈고, 그 대책은 때로는 통했고 때로는 정반대 결과를 낳았습니다. 이 편은 무엇이 실제로 집값을 움직였는지를 정리합니다.
시기를 눌러 그때 무슨 일이 있었는지 확인하세요.
집값은 계속 오르기만 한 게 아니야. 크게 오른 적도, 크게 떨어진 적도 여러 번 있었어.
1990년쯤 크게 올랐다가 떨어졌고, 1998년에는 나라에 큰일이 나서 확 떨어졌어. 2000년대에 다시 오르다가 2008년에 또 떨어졌고. 2020년쯤 아주 크게 올랐다가 2022년에 다시 떨어졌지.
그때마다 「이번엔 절대 안 떨어진다」는 말도 있었고 「이제 부동산은 끝났다」는 말도 있었어. 둘 다 틀렸어.
주식 트랙 09편에서 본 거랑 똑같아. 올라간 것은 내려오고, 내려간 것은 다시 올라갔어. 다만 그 사이가 아주 길었어.
아래 곡선은 실제 지수가 아니라 흐름의 모양을 보여주는 개념도입니다.
대책 이름은 수십 개인데, 실제 도구는 셋뿐입니다.
집값이 너무 오르면 정부가 뭘 할 수 있을까? 방법은 세 가지야.
① 사기 어렵게 만들기. 「돈을 많이 못 빌리게 한다」, 「여러 채 못 사게 한다」. 이게 규제야.
② 집을 더 짓기. 물건이 많아지면 값이 내려가니까. 이게 공급이야.
③ 세금을 많이 매기기. 여러 채 갖고 있으면 손해가 되게. 이게 세제야.
그런데 재밌는 게 있어. ①과 ③은 빠르게 할 수 있는데 효과가 오래가지 않고, ②는 효과가 확실한데 몇 년이 걸려. 그래서 정부는 급할 때 대개 ①과 ③부터 써.
누르면 도구 목록과 따라오는 부작용이 함께 나옵니다.
규제 쪽과 완화 쪽 양쪽 모두에서 일어났습니다.
각 사례에서 「왜 그렇게 됐는지」가 중요합니다. 같은 구조가 반복되기 때문입니다.
공정하게 짚을 것. 위 사례들은 「그 정책이 틀렸다」는 뜻이 아닙니다. 대부분의 정책에는 노린 효과도 실제로 있었고, 부작용이 없었다면 다른 문제가 커졌을 수도 있습니다. 그리고 「그 정책이 없었으면 어땠을까」는 확인할 방법이 없습니다.
여기서 가져갈 것은 정책 평가가 아니라 반복되는 구조입니다 — 사람들은 규제를 피하는 방향으로 움직이고, 그 방향은 대개 규제를 만든 쪽이 예상하지 못한 곳입니다. 투자자 입장에서 중요한 것은 「이번 대책으로 돈이 어디로 흘러갈까」를 묻는 것입니다.
이 시차가 부동산 정책을 어렵게 만드는 가장 큰 이유입니다.
빵이 모자라면 빵을 더 구우면 되지. 그런데 빵 굽는 데 3년이 걸린다면 어떨까?
「빵이 모자라!」 하고 지금 굽기 시작하면, 3년 뒤에 나와. 그런데 그때는 사람들이 이미 빵을 덜 먹고 있을 수도 있어. 그러면 빵이 남아돌아.
반대로 「빵이 남아도네」 하고 안 구우면, 3년 뒤에 빵이 모자라져.
집이 딱 이래. 착공에서 입주까지 2~3년이 걸리거든. 그래서 「지금 필요한 만큼」이 아니라 「3년 뒤에 필요할 만큼」을 지어야 하는데, 3년 뒤를 아무도 모르니까 늘 어긋나.
착공 물량을 조절해보면 왜 늘 어긋나는지가 보입니다.
① 정책이 반대로 작용합니다. 집값이 오를 때 공급을 늘리면 그 물량은 3년 뒤에 나옵니다. 그런데 3년 뒤에는 이미 시장이 식어 있을 수 있고, 그러면 하락을 더 키웁니다. 반대로 침체기에 공급을 줄이면 3년 뒤 회복기에 물건이 없습니다.
② 그래서 사이클이 증폭됩니다. 시차 때문에 공급이 항상 한 박자 늦게 도착하고, 그게 오를 때 더 오르고 떨어질 때 더 떨어지게 만듭니다. 이걸 거미집 효과라고 부르기도 합니다.
③ 정치적 시간과 안 맞습니다. 정부 임기는 5년인데 공급 효과는 3~5년 뒤에 나타납니다. 지금 정부가 지은 것의 효과는 다음 정부 때 나타납니다. 그래서 즉시 효과가 보이는 규제·세제 쪽에 손이 가기 쉽습니다.
투자자에게 실용적인 함의. 「지금 발표된 공급 대책」이 아니라 「2~3년 뒤 입주 물량」을 봐야 합니다. 이미 착공된 물량은 거의 확실히 그때 나옵니다. 그래서 입주 물량 통계는 몇 안 되는 「미리 알 수 있는 정보」입니다. 이 이야기는 09편에서 지역을 볼 때 다시 씁니다.
여기서부터는 해석이 갈립니다. 그 점을 밝히고 정리합니다.
각 요인이 언제 결정적이었는지와 어디까지가 논쟁 중인지를 구분해서 봅니다.
공정하게 적어둡니다. 위 한 줄에 대해 최소 두 가지 반론이 있습니다.
반론 ①: 「정책이 더 컸다」 — 2020~2021년 급등은 금리만으로 설명되지 않고, 매물을 잠기게 한 세제와 임대차 규제가 공급 측면에서 결정적이었다는 시각입니다. 실제로 같은 저금리를 겪은 나라들 사이에도 상승 폭 차이가 컸습니다.
반론 ②: 「공급은 충분했다」 — 전국 주택보급률이 100%를 넘은 지 오래인데 값이 오른 것은 총량이 아니라 「원하는 곳의 원하는 형태」가 부족했기 때문이라는 시각입니다. 이 관점에서는 「공급 부족」이라는 말 자체가 지역과 유형을 나눠 봐야 합니다.
둘 다 일리가 있습니다. 그래서 이 편은 「정답」을 제시하지 않습니다. 대신 다음 편(04)에서 금리가 집값에 작용하는 경로만은 계산으로 명확히 확인합니다 — 그건 논쟁의 여지가 적기 때문입니다.
지금까지의 이야기는 전국 평균에 가까운 서술입니다. 그런데 실제로는 같은 시기에 정반대로 움직인 지역이 많았습니다.
2008~2013년이 대표적입니다. 수도권은 크게 침체했지만 지방 광역시 상당수는 오히려 상승했습니다. 반대로 2017~2021년에는 수도권이 급등하는 동안 지방 일부는 정체했습니다.
그래서 「집값이 올랐다/떨어졌다」는 문장은 지역을 빼면 거의 의미가 없습니다. 09편에서 이 이야기를 본격적으로 다룹니다.
40년을 압축하면 몇 가지 패턴이 남습니다.
단계를 눌러보세요. 주식 트랙 09편의 사이클과 구조가 같습니다.
이 편의 요약. 정책 도구는 규제·공급·세제 셋이고, 앞의 둘은 빠르지만 오래 안 가고, 공급은 확실하지만 늦게 옵니다. 그 시차가 사이클을 증폭시킵니다.
그리고 이 편에서 가장 실용적인 문장 — 「이번 대책으로 돈이 어디로 흘러갈까」를 묻는 것입니다. 규제는 수요를 없애기보다 옮기기 때문입니다.
다음 편에서는 금리 하나만 떼어내 봅니다. 이건 논쟁의 여지가 적고, 계산으로 명확히 확인할 수 있습니다 — 같은 월 상환액으로 살 수 있는 집값이 금리에 따라 얼마나 달라지는지.