「빌라」는 법에 없는 말입니다. 그리고 다가구와 다세대는 이름이 한 글자 차이인데 등기 구조가 완전히 다릅니다. 이 한 글자를 몰라서 보증금을 통째로 잃는 일이 지금도 벌어집니다. 이 편은 그 구분부터 정확히 잡습니다.
같은 「집」처럼 보여도 등기·대출·세금·안전성이 전부 갈립니다.
겉보기에 비슷한 건물이 두 개 있어. 둘 다 4층이고, 한 층에 두 집씩 살아. 그런데 하나는 「다가구」고 하나는 「다세대」야.
차이가 뭘까? 주인이 몇 명이냐야.
다가구는 건물 전체가 한 사람 것이야. 집주인 한 명이 여러 집에 세를 놓는 거지.
다세대는 101호, 102호마다 주인이 따로 있어. 아파트처럼.
이게 왜 중요하냐면 — 다가구에서 집주인이 빚을 못 갚아 건물이 경매에 넘어가면, 그 건물에 사는 모든 세입자가 한꺼번에 문제에 휘말려. 그리고 먼저 들어온 사람이 먼저 돈을 받아. 내가 늦게 들어왔으면 남는 게 없을 수도 있어.
더 무서운 건 — 내 앞에 몇 명이 얼마씩 넣었는지, 등기부만 봐서는 안 보여.
① 등기 구조. 다가구는 건물 전체가 등기 하나입니다. 다세대는 호실마다 등기가 따로 있습니다. 그래서 다세대는 한 호실만 사고팔 수 있고 다가구는 건물째여야 합니다.
② 전세 안전성. 위에서 본 대로입니다. 다세대는 내 호실의 등기부만 보면 내 앞에 뭐가 있는지 대체로 파악됩니다. 다가구는 다른 세입자들의 보증금이 내 앞에 쌓여 있는데 등기부에 안 나옵니다.
③ 대출. 담보 가치 평가와 대출 한도가 다릅니다. 아파트가 가장 유리하고, 다가구·단독으로 갈수록 조건이 나빠집니다. 시세 산정이 어렵기 때문입니다(7장).
④ 세금. 주택 수 산정, 취득세율, 양도세 비과세 요건에서 주택인지 아닌지가 갈립니다. 오피스텔이 특히 헷갈립니다(5장, 그리고 06편).
⑤ 환금성. 팔 때 사줄 사람이 얼마나 많은가. 이게 결국 왜 아파트만 오르는가로 이어집니다(7장).
기준은 층수·바닥면적·소유권 셋뿐입니다. 생각보다 단순합니다.
위쪽은 단독주택(소유자 한 명), 아래쪽은 공동주택(호실마다 소유자)입니다.
| 층수 | 바닥면적 합계 | 소유권 | 흔히 부르는 말 | |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | — | — | 한 명 | 단독, 주택 |
| 다중주택 | 3개 층 이하 | 660㎡ 이하 | 한 명 | 하숙, 셰어하우스 |
| 다가구주택 | 3개 층 이하 | 660㎡ 이하 · 19세대 이하 | 한 명 (구분등기 불가) | 「빌라」로도 불림 |
| 다세대주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 이하 | 호실마다 | 「빌라」 |
| 연립주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 초과 | 호실마다 | 「빌라」, 연립 |
| 아파트 | 5개 층 이상 | — | 호실마다 | 아파트 |
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「빌라」는 법에 없는 말입니다. 다세대·연립을 주로 가리키지만 다가구를 빌라라고 부르는 경우도 흔합니다. 그래서 「빌라 전세」라는 말만으로는 위험도를 알 수 없습니다.
부동산에서 「빌라」라고 소개받았다면 반드시 등기부등본과 건축물대장으로 실제 종류를 확인해야 합니다. 이게 이 편에서 가장 실용적인 한 문장입니다.
이 편에서 단 하나만 기억한다면 이것입니다.
항목을 눌러 같은 상황에서 결과가 어떻게 갈리는지 확인하세요.
계약 전에 이 계산을 해보는 것만으로 대부분의 사고를 피할 수 있습니다.
집주인이 은행 빚을 못 갚으면 집이 경매로 팔려. 그리고 그 돈을 순서대로 나눠 가져.
순서는 이래. 먼저 권리를 잡은 사람이 먼저야. 은행이 먼저 근저당을 잡았으면 은행이 먼저 받고, 그다음 먼저 들어온 세입자, 그다음 나중에 들어온 세입자.
그런데 경매로 팔리는 값은 시세보다 싸. 보통 70~80% 정도야. 그러니까 앞사람들이 다 가져가고 나면 내 차례에 남는 게 없을 수도 있어.
아래에서 직접 계산해보자. 이게 이 편에서 제일 중요한 계산기야.
유형을 고르고 숫자를 넣어보세요. 계약 전에 이 계산을 해야 합니다.
① 계약 전 — 등기부등본을 뗍니다. 근저당(을구), 가압류·압류(갑구)를 확인합니다. 계약 당일에 다시 한 번 떼야 합니다. 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있습니다.
② 다가구라면 — 확정일자 부여 현황을 확인합니다. 그 건물의 다른 세입자들이 언제 얼마의 보증금으로 들어왔는지를 보는 서류입니다. 임대인의 동의나 정당한 이해관계가 필요할 수 있습니다. 집주인이 이걸 보여주기를 꺼린다면 그 자체가 신호입니다.
③ 계약서에 특약을 넣습니다. 「잔금일 다음 날까지 등기부상 권리관계를 현 상태로 유지한다」는 취지의 문구가 흔히 쓰입니다.
④ 잔금 치른 날 바로 전입신고 + 확정일자. 확정일자의 우선변제 효력은 전입한 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 하루의 틈에 근저당이 잡히면 내가 뒤로 밀립니다. 그래서 ③의 특약이 중요합니다.
⑤ 가능하면 보증보험에 가입합니다. 보증금 반환을 보증기관이 책임지는 상품입니다. 가입 조건이 안 되는 물건이라면, 그건 그 물건이 위험하다는 신호로 읽어야 합니다.
01편에서 전세가율(집값 대비 전세금 비율)을 봤습니다. 세입자 입장에서 이 숫자는 안전 마진입니다.
전세가율이 70%면 집값이 30% 떨어져도 보증금은 대체로 지켜집니다. 그런데 90%를 넘으면 경매 낙찰가율만 생각해도 이미 부족합니다. 위 계산기에서 확인할 수 있습니다.
그리고 전세가율이 100%에 가깝거나 넘는 물건이 있습니다. 이걸 깡통전세라고 부릅니다. 07편에서 이 구조가 어떻게 의도적으로 만들어졌는지 다룹니다.
집처럼 생겼는데 법적으로는 집이 아닌 것들이 있습니다.
| 오피스텔 | 도시형생활주택 | 생활형숙박시설 | |
|---|---|---|---|
| 법적 성격 | 업무시설 (준주택) | 주택 | 숙박시설 |
| 주거용 사용 | 가능 | 당연히 가능 | 원칙적으로 불가 |
| 전입신고 | 주거용이면 가능 | 가능 | 원칙적으로 불가 |
| 취득세 | 주택 아닌 세율 (4.6%) | 주택 세율 | 주택 아닌 세율 (4.6%) |
| 주택 수 산입 | 주거용이면 포함될 수 있음 | 포함 | 원칙적으로 미포함 |
| 주택담보대출 | 제한적 | 가능 | 불가 (사업자대출 등) |
| 흔한 오해 | 「주택 수에 안 들어간다」 | 「아파트다」 | 「살아도 된다」 |
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⚠️ 이 표는 특히 빨리 낡습니다. 오피스텔의 주택 수 산입, 생활형숙박시설의 주거용 사용 규제(이행강제금 부과와 유예)는 정책적으로 여러 번 바뀌었고 지금도 논의 중입니다. 세율과 대출 규제도 마찬가지입니다.
여기서 가져갈 것은 구체적 숫자가 아니라 「이 셋은 아파트와 법적 취급이 다르다」는 사실입니다. 실제 판단 전에는 반드시 최신 자료로 확인하세요. 세무 조언이 아닙니다.
「오피스텔은 주택이 아니니까 주택 수에 안 들어간다」는 믿음입니다. 그런데 주거용으로 쓰면 세법상 주택으로 볼 수 있습니다.
그러면 무슨 일이 생기냐면 — 1주택자가 오피스텔을 샀는데, 나중에 원래 집을 팔 때 「1세대 1주택 비과세」를 못 받는 상황이 생길 수 있습니다. 취득세를 아꼈다고 좋아했다가 양도세에서 훨씬 크게 물리는 구조입니다.
판단 기준은 「실제로 주거용으로 쓰였는가」이고, 이건 전입신고 여부, 내부 구조, 임대차 계약 형태 등으로 판단됩니다. 「업무용으로 신고했으니 괜찮다」가 자동으로 성립하지는 않습니다.
분양 당시 주거용처럼 홍보된 경우가 많았습니다. 청약 규제나 주택 수 산입을 피할 수 있다는 점이 부각됐습니다.
그런데 건축법상 숙박시설이라 주거용으로 쓰는 것은 원칙적으로 위법입니다. 정부가 이행강제금 부과 방침을 밝혔다가 유예를 반복하면서, 소유자들이 오랫동안 불확실한 상태에 놓였습니다.
여기서 배울 것 — 이 시리즈가 반복하는 이야기입니다. 「규제를 피할 수 있다」가 주된 장점인 상품은 그 규제가 바뀌면 장점이 사라집니다. 코인 07편에서 규제 변화를 위험으로 다룬 것과 같은 구조입니다.
확인 방법. 분양 광고나 중개인의 말이 아니라 건축물대장의 「용도」를 보세요. 거기에 「숙박시설」이라고 적혀 있으면 숙박시설입니다. 이름이 「○○레지던스」든 「○○스위트」든 상관없습니다.
이 셋만 알면 대부분의 위험은 눈에 보입니다.
등기부등본은 그 집의 신분증 같은 거야. 세 칸으로 나뉘어 있어.
표제부는 「이 집이 어디에 있고 얼마나 큰가」.
갑구는 「이 집 주인이 누구인가」.
을구는 「이 집에 빚이 얼마나 걸려 있는가」.
전세를 구할 때 제일 중요한 건 을구야. 거기에 은행 빚(근저당)이 얼마나 적혀 있는지 봐야 하거든. 내 보증금보다 그게 크면 위험해.
인터넷으로 누구나 뗄 수 있어. 몇 백원이면 돼. 이걸 안 떼고 계약하는 게 가장 흔한 실수야.
칸을 눌러 거기서 확인해야 할 것과 위험 신호를 보세요.
취향의 문제가 아니라 구조의 문제입니다.
같은 동네에 아파트랑 빌라가 있어. 왜 아파트만 값이 많이 오를까? 시설이 좋아서? 그것도 있지만 더 큰 이유가 있어.
아파트는 옆집이랑 우리 집이 똑같아. 같은 평수면 구조도 같고 크기도 같아. 그래서 옆집이 5억에 팔리면 우리 집도 5억이라는 걸 모두가 알아.
빌라는? 집마다 다 달라. 크기도 구조도 다르고, 옆집이 얼마에 팔렸는지 알아도 우리 집이 그 값인지는 몰라.
그러면 어떻게 될까? 값을 모르니까 사는 사람이 조심하고, 은행도 돈을 덜 빌려줘. 사는 사람이 적으면 팔기 어렵고, 팔기 어려우면 값도 잘 안 올라.
서로 연결된 하나의 고리입니다. 순서대로 눌러보세요.
공정하게 말하면, 위 논리는 「아파트가 더 좋은 집」이라는 뜻이 아닙니다. 「아파트가 자산으로 다루기 쉽다」는 뜻입니다.
그리고 그 편리함은 이미 가격에 반영돼 있습니다. 같은 면적이면 아파트가 비쌉니다. 즉 표준화의 값어치를 이미 지불하고 사는 것입니다.
그래서 비아파트가 무조건 나쁜 선택은 아닙니다. 다만 조건이 붙습니다 —
① 오래 살 것. 환금성이 낮으니 자주 팔 생각이면 불리합니다.
② 값이 오르는 것을 주된 이유로 삼지 말 것. 그건 아파트에 유리한 게임입니다.
③ 그 대신 얻는 것이 분명할 것. 같은 돈으로 더 넓거나, 원하는 위치이거나, 마당이 있거나.
정리하면 비아파트는 「거주 결정」으로는 충분히 합리적이고, 「투자 결정」으로는 불리한 조건에서 시작합니다. 01편의 네 가지 결정을 나눠서 보라고 한 이유가 여기서 또 나옵니다.
비아파트가 크게 오르는 경우가 있습니다. 재개발로 아파트가 될 때입니다. 낡은 빌라가 새 아파트 입주권으로 바뀌면 값이 크게 뜁니다.
그래서 「재개발 될 곳」을 미리 사두는 투자가 있습니다. 다만 매우 어렵습니다 —
① 시간이 아주 깁니다. 구역 지정부터 입주까지 10년이 넘는 경우가 흔하고, 중간에 무산되기도 합니다.
② 이미 기대가 값에 들어 있습니다. 「될 것 같은 곳」은 이미 비쌉니다.
③ 규제가 자주 바뀝니다. 초과이익 환수, 조합원 지위 양도 제한 같은 규정이 계획을 통째로 흔듭니다.
이 주제는 08편(좋은 아파트 고르는 법)에서 신축·구축과 함께 다루겠습니다.
특히 전세를 구한다면 이 목록을 그대로 쓰세요.
이 편의 요약. 법적 종류는 층수·바닥면적·소유권 셋으로 갈리고, 그중 소유권 구조가 가장 중요합니다. 다가구는 등기 하나, 다세대는 호실마다 — 이 한 줄이 전세 안전성을 결정합니다.
그리고 「빌라」는 법에 없는 말입니다. 그 말만 듣고 판단하면 안 되고, 등기부등본과 건축물대장을 직접 봐야 합니다. 몇 백원이면 됩니다.
다음 편에서는 시야를 넓힙니다. 지난 40년 동안 집값을 실제로 움직인 것이 무엇이었는지 — 정책이었는지, 공급이었는지, 아니면 금리였는지.