04편에서 「이 상환액이면 얼마를 빌릴 수 있나」를 계산했습니다. 이 편은 「규제가 실제로 얼마까지 허용하나」입니다. 그리고 더 중요한 질문 하나 — 「빌릴 수 있는 금액」과 「빌려도 되는 금액」은 다릅니다.
그리고 가장 낮은 것이 내 한도가 됩니다.
은행이 돈을 빌려줄 때 세 가지를 봐.
첫째, 집이 얼마짜리냐. 못 갚으면 집을 팔아서 받아야 하니까, 집값의 몇 %까지만 빌려줘. 이게 LTV야.
둘째, 이 사람이 매달 갚을 수 있냐. 월급에 비해 갚을 돈이 너무 많으면 안 되지. 이게 DTI야.
셋째, 다른 빚은 없냐. 자동차 할부에 카드론까지 있으면 집 대출까지 갚기 어렵잖아. 모든 빚을 다 합쳐서 보는 게 DSR이야.
그리고 중요한 건 — 세 개 중에 가장 적게 나오는 걸 따라가. 집이 아무리 비싸도 월급이 적으면 못 빌리고, 월급이 많아도 집이 싸면 그만큼만 빌려줘.
각각 무엇을 기준으로 재는지가 다릅니다.
이 편의 핵심 계산기입니다.
규제 수치는 바뀌므로 전부 슬라이더로 두었습니다. 지금 값을 확인해 넣어보세요.
04편의 스트레스 테스트를 규제가 대신 해주는 셈입니다.
지금 이자가 4%라고 4%로만 계산해서 빌려주면 어떻게 될까? 나중에 이자가 6%가 되면 못 갚는 사람이 생겨.
그래서 은행은 「지금은 4%지만 6%라고 치고 계산하자」고 해. 그러면 빌릴 수 있는 돈이 줄어들지만, 나중에 이자가 올라도 버틸 수 있어.
이걸 스트레스 DSR이라고 해. 이름은 어렵지만 뜻은 간단해 — 「이자가 오를 것도 미리 계산에 넣자」야.
빌리는 사람 입장에선 답답할 수 있어. 하지만 04편에서 본 2022년을 생각하면, 이 규칙이 나를 지켜주는 쪽이기도 해.
위 계산기의 조건을 그대로 쓰고, 가산금리만 얹어봅니다.
총이자가 적은 쪽과 처음이 편한 쪽은 반대입니다.
5억을 30년 동안 갚는다고 해보자. 갚는 방법이 두 가지가 있어.
첫째, 매달 똑같은 금액을 내는 것. 30년 내내 같은 돈을 내니까 계획하기 편해. 이걸 원리금균등이라고 해.
둘째, 원금을 매달 똑같이 나눠 갚는 것. 그러면 처음엔 이자가 많아서 부담이 크고, 갚을수록 이자가 줄어서 점점 편해져. 이걸 원금균등이라고 해.
어느 쪽이 이자를 덜 낼까? 둘째야. 원금을 빨리 줄이니까 이자도 적게 붙거든. 대신 처음이 힘들어.
세상에 공짜는 없어 — 처음 편하면 총액이 많고, 처음 힘들면 총액이 적어. 아래에서 얼마나 차이 나는지 보자.
같은 대출인데 내는 모양이 완전히 다릅니다.
거치기간은 일정 기간 이자만 내고 원금은 나중에 갚는 방식입니다. 처음 몇 년이 아주 가볍습니다.
그런데 대가가 큽니다. 거치 기간 동안 원금이 하나도 줄지 않습니다. 그래서 —
① 거치가 끝나면 월 상환액이 갑자기 크게 뜁니다. 같은 원금을 더 짧은 기간에 나눠 갚아야 하기 때문입니다.
② 총이자가 훨씬 많아집니다. 원금이 안 줄어드니 이자가 계속 그 원금에 붙습니다.
③ 그 사이 집값이 떨어지면 원금은 그대로인데 담보만 줄어듭니다. 01편에서 본 깡통 상태에 더 쉽게 빠집니다.
그럼 언제 쓰나 — 몇 년 안에 목돈이 확실히 들어오는 경우(퇴직금, 만기 예정 자금)나 짧게 보유하고 팔 계획이 분명한 경우입니다. 「지금 당장 부담이 커서」가 이유라면 그건 대출이 과하다는 신호입니다.
기간을 늘리면 월 상환액이 줄고 DSR 한도 안에 들어옵니다. 그래서 40년, 50년 상품이 나오기도 합니다.
장점 — 매달 여유가 생기고, 중도상환수수료 기간만 지나면 언제든 더 갚을 수 있습니다. 즉 기간은 길게 잡고 여유 있을 때 앞당겨 갚는 것이 유연한 전략입니다.
단점 — 총이자가 크게 늘어납니다. 그리고 기간을 늘려야만 한도가 나온다면, 그건 감당 범위를 넘었다는 신호일 수 있습니다.
실전 요약. 「기간은 길게, 실제 상환은 빠르게」가 대체로 유리합니다. 다만 기간을 늘려서 겨우 한도를 맞춘 경우는 예외입니다 — 그건 유연성이 아니라 한계까지 당긴 것입니다.
「어느 쪽이 유리한가」는 답할 수 없지만, 「어느 쪽이 내가 감당할 불확실성인가」는 답할 수 있습니다.
각 선택이 실제로 무엇을 사고파는 것인지 봅니다.
규제는 못 바꾸지만 이 부분은 내가 바꿀 수 있습니다.
작아 보이는 금리 차이가 총액으로는 얼마인지 확인하세요.
① 여러 은행을 비교합니다. 같은 시점에도 은행마다 금리가 다릅니다. 그리고 은행 안에서도 지점과 담당자에 따라 우대 폭이 달라지는 경우가 있습니다. 이것만으로 0.2~0.5%p가 갈리기도 합니다.
② 우대금리 조건을 확인합니다. 급여이체, 카드 실적, 자동이체, 청약통장 같은 항목으로 깎아줍니다. 어차피 하던 것이면 공짜로 깎는 셈입니다. 다만 억지로 맞추느라 다른 비용이 더 드는지는 계산해봐야 합니다.
③ 정책 상품을 확인합니다. 소득·주택 가격·생애최초 여부에 따라 시중은행보다 낮은 금리의 정책 대출을 쓸 수 있는 경우가 있습니다. 조건과 상품명은 자주 바뀌므로 지금 무엇이 있는지 직접 확인해야 합니다.
④ 중도상환수수료를 확인합니다. 대개 3년 정도 안에 갚으면 수수료가 붙고, 시간이 지나며 줄어듭니다. 3년 안에 대환하거나 크게 갚을 계획이 있다면 이걸 먼저 계산해야 합니다.
⑤ 대환(갈아타기)을 주기적으로 검토합니다. 금리가 내려가면 더 싼 대출로 옮길 수 있습니다. 다만 중도상환수수료 + 새 대출의 부대비용보다 절감액이 커야 의미가 있습니다. 온라인으로 비교·신청할 수 있는 서비스도 있습니다.
한도가 모자랄 때 사람들이 흔히 하는 선택들입니다. 각각 대가가 있습니다.
「기간을 늘린다」 — 가장 무난하지만 총이자가 크게 늘어납니다. 그리고 기간을 늘려야만 되는 상황 자체가 신호입니다.
「신용대출을 먼저 갚는다」 — 이건 합리적입니다. 기존 대출이 줄면 DSR 여유가 생기고, 신용대출은 대개 금리도 더 높습니다. 순서를 바꾸는 것만으로 이득인 드문 경우입니다.
「가족 명의를 쓴다」 — 매우 위험합니다. 명의를 빌리는 것은 법적 문제가 될 수 있고, 세금·상속·관계에서 돌이키기 어려운 분쟁을 만듭니다. 하지 마세요.
「규제 밖에서 빌린다」 — 제2금융권이나 대부업으로 부족분을 메우는 경우입니다. 금리가 훨씬 높고, 그 자체로 감당 범위를 넘었다는 증거입니다.
가장 중요한 문장. 한도가 모자란다는 것은 대개 「집이 비싸다」는 뜻입니다. 한도를 늘리는 방법을 찾는 대신 예산에 맞는 집을 찾는 것이 답인 경우가 훨씬 많습니다.
「빌릴 수 있는 금액」이 아니라 「빌려도 되는 금액」을 정하는 목록입니다.
이 편의 요약. 한도는 LTV·DTI·DSR 중 가장 낮은 것으로 정해지고, 요즘은 대체로 DSR이 실질적인 제약입니다. 그리고 스트레스 DSR은 규제가 04편의 스트레스 테스트를 대신 해주는 것입니다.
상환 방식은 「기간은 길게, 실제 상환은 빠르게」가 대체로 유연합니다. 다만 기간을 늘려야만 한도가 나온다면 그건 다른 신호입니다.
그리고 이 편 전체를 관통하는 한 문장 — 한도가 모자란 것은 대개 「집이 비싸다」는 뜻입니다.
다음 편에서는 세금을 봅니다. 살 때·가질 때·팔 때 세 번 내는데, 가장 자주 바뀌는 영역이라 숫자보다 확인해야 할 항목 중심으로 다룹니다.