부동산 세금은 세 번 냅니다. 그리고 이 셋은 서로 다른 방향으로 사람을 움직입니다. 이 편은 각 세금의 구조를 잡고, 03편에서 봤던 「세금이 매물을 잠그는」 현상이 어떤 계산에서 나오는지 직접 확인합니다.
⚠️ 이 편은 이 시리즈에서 가장 빨리 낡습니다. 세율·공제·중과·특례는 거의 매년 바뀌었고 앞으로도 바뀝니다. 그래서 계산기의 세율과 공제를 전부 슬라이더로 두었습니다. 지금 적용되는 값을 확인해서 넣어보세요.
이 문서는 세무 조언이 아닙니다. 실제 세액은 개인 상황(세대 구성, 주택 수, 지역, 취득 시기, 특례 적용)에 따라 크게 달라집니다. 중요한 결정 전에는 반드시 세무 전문가나 국세청 자료로 확인하세요.
셋을 따로 보면 훨씬 간단해집니다.
집에 붙는 세금은 세 번 나와.
살 때 한 번 — 취득세야. 집값의 몇 %를 나라에 내. 한 번만 내고 끝.
갖고 있는 동안 매년 — 재산세와 종합부동산세. 비싼 집이거나 여러 채 갖고 있으면 더 많이 내.
팔 때 한 번 — 양도세야. 번 만큼에 대해 내. 5억에 사서 8억에 팔았으면 3억 번 거니까 거기에 세금이 붙어.
그런데 재밌는 게 있어. 팔 때 세금이 크면 사람들이 안 팔아. 안 팔면 세금도 안 내니까. 그러면 시장에 파는 집이 줄어들고, 집이 귀해져서 값이 오르기도 해. 세금을 올렸는데 값이 오른 거지. 5장에서 계산해볼 거야.
각각 무엇에 매기고, 어떤 행동을 유도하는지가 다릅니다.
다만 주택 수와 지역에 따라 세율이 크게 뜁니다.
표준 세율은 자동 계산되고, 중과가 적용되면 직접 입력할 수 있습니다.
재산세는 모두가, 종부세는 일정 기준을 넘으면 냅니다.
집을 갖고 있으면 매년 세금을 내. 두 가지야.
재산세는 모든 집주인이 내. 집이 크고 비쌀수록 많이 내지.
종합부동산세는 아주 비싼 집이거나 여러 채를 가진 사람만 내. 「종부세」라고 줄여 불러.
그런데 여기서 중요한 게 있어. 세금은 실제 거래 가격이 아니라 「공시가격」이라는 걸로 계산해. 나라가 매년 정하는 기준 가격인데, 보통 실제 시세보다 낮아.
그래서 공시가격이 얼마나 오르느냐가 세금을 크게 바꿔. 집값이 안 올라도 공시가격만 올라가면 세금이 늘어나기도 해.
공시가격에서 시작합니다. 시세가 아니라 공시가격이라는 점이 핵심입니다.
보유세에서 가장 중요한 숫자는 시세가 아니라 공시가격입니다. 정부가 매년 정하고, 대체로 시세보다 낮습니다.
그래서 이런 일이 생깁니다 — 집값이 그대로여도 공시가격이 오르면 세금이 늘어납니다. 반대로 집값이 떨어져도 공시가격이 안 내려가면 세금은 그대로입니다. 시세와 세금 사이에 시차와 괴리가 있습니다.
공시가격 현실화라는 말이 여기서 나옵니다. 공시가격을 시세에 가깝게 올리겠다는 정책인데, 이건 세율을 안 올려도 세금이 오르는 효과를 냅니다. 그래서 정치적으로 민감하고, 속도가 여러 차례 조정되었습니다.
실무에서 챙길 것. 공시가격은 매년 발표되고 이의신청 기간이 있습니다. 우리 집 공시가격이 비슷한 조건의 옆집보다 높게 잡혔다면 조정을 요청할 수 있습니다. 그리고 과세 기준일도 중요합니다 — 그 하루의 소유자가 그해 보유세를 전부 냅니다. 매매 시점을 정할 때 실제로 협상 대상이 되는 항목입니다.
보유세 인상의 논리는 단순합니다 — 갖고 있는 비용을 키우면 팔 것이라는 것입니다.
그런데 실제로는 잘 작동하지 않았습니다. 이유는 5장에서 계산으로 확인합니다. 요약하면 양도세가 훨씬 크기 때문입니다. 매년 나가는 몇 백만원보다 팔 때 나가는 몇 억이 크면, 버티는 쪽이 계속 유리합니다.
그리고 실거주 1주택자에게도 함께 적용된다는 문제가 있습니다. 팔 생각이 없는 사람에게 세금만 늘어나는 것이라 저항이 큽니다. 그래서 대개 고가·다주택에 한정해 설계되고, 그러면 영향 범위도 줄어듭니다.
그리고 1세대 1주택이냐 아니냐가 거의 모든 것을 가릅니다.
5억에 산 집을 8억에 팔면 3억을 벌었지? 그 3억에 세금이 붙어. 이게 양도세야.
그런데 아주 큰 예외가 있어. 집이 한 채뿐이고 거기서 오래 살았으면 세금을 거의 안 내. 살던 집을 팔고 다른 집으로 이사 가는 건 돈을 벌려고 한 게 아니니까.
그리고 오래 갖고 있을수록 깎아줘. 10년 살면 번 돈의 80%까지 세금 계산에서 빼줘. 이걸 장기보유특별공제라고 해.
반대로 1년도 안 되어 팔면 세금이 아주 무거워. 단타를 막으려고 그렇게 만든 거야.
단계별로 계산됩니다. 어느 단계에서 얼마가 깎이는지 보세요.
4장 계산기에서 「1세대 1주택」과 「그 외」의 차이를 보셨을 겁니다. 같은 조건에서 세금이 0원과 수억원으로 갈립니다. 그래서 이 요건은 부동산 세금에서 가장 값어치가 큰 항목입니다.
요건은 대체로 세 갈래입니다.
① 1세대가 1주택만 보유. 여기서 「세대」의 범위가 문제가 됩니다(6장). 배우자는 따로 살아도 같은 세대이고, 함께 사는 부모님의 집이 잡힐 수 있습니다.
② 보유 기간. 일정 기간 이상 보유해야 합니다. 일 단위로 셉니다.
③ 거주 기간. 취득 시기와 지역에 따라 실제 거주가 요구될 수 있습니다. 전세를 놓고 다른 곳에 살았다면 이 기간이 안 쌓입니다.
그리고 고가 주택에는 비과세가 전액이 아니라 기준 초과분에 안분됩니다. 4장 계산기가 그 계산입니다.
가장 흔한 실패. 「며칠 차이」입니다. 이사 일정, 잔금일, 전입신고일이 며칠 어긋나서 요건을 못 채우는 경우입니다. 계약 전에 날짜를 세어보는 것만으로 피할 수 있고, 그 값어치가 수천만원입니다.
세제가 1주택에 큰 혜택을 주고 다주택에 무겁게 매기면, 사람들의 합리적 선택은 「여러 채를 정리하고 좋은 곳 한 채로 몰아가는 것」이 됩니다.
그 결과가 수요의 집중이었습니다. 여러 지역에 나뉘어 있던 수요가 「어차피 한 채라면 가장 좋은 곳」으로 모였고, 그 지역 값이 더 올랐습니다.
03편의 「규제는 수요를 없애지 않고 옮긴다」가 여기서도 나타납니다. 다주택을 억제한 것 자체는 의도대로였지만, 옮겨간 곳에서 다른 문제가 생긴 것입니다.
이 이야기는 09편(지역)에서 다시 다룹니다. 「왜 특정 지역만 계속 오르는가」의 한 축이 세제입니다.
03편에서 본 현상을 숫자로 확인합니다.
같은 집을 지금 팔 때와 버틸 때를 비교합니다. 보유세는 매년 나가고, 양도세는 팔 때 한 번입니다.
03편에서 「양도세를 올리자 매물이 잠겼다」고 했습니다. 위 계산기가 그 이유입니다.
보유세는 매년 조금씩 나가지만, 양도세는 팔 때 한 번에 크게 나갑니다. 그리고 안 팔면 안 냅니다. 그래서 「버티는 것」이 합리적 선택이 되기 쉽습니다.
여기에 심리적 요인이 더해집니다 — 파는 순간 손실(세금)이 확정되지만, 안 팔면 장부상으로는 아무 일도 안 일어납니다. 주식 트랙에서 본 「손실 확정을 미루는 성향」과 같은 구조입니다.
그럼 어떻게 매물이 나오게 하나 — 관찰된 방법은 두 가지였습니다.
① 양도세를 한시적으로 낮추는 것. 「지금 팔면 싸게 해준다」는 신호를 주면 실제로 매물이 늘었습니다. 다만 이건 기한이 끝나면 다시 잠깁니다.
② 보유세를 크게 올리는 것. 버티는 비용을 키우는 방식입니다. 그런데 이건 1주택 실거주자에게도 함께 적용되어 저항이 큽니다. 그래서 대개 고가·다주택에 한정해 설계됩니다.
투자자 관점의 함의. 양도세 중과가 유예되거나 완화되는 시점에는 매물이 늘어나는 경향이 있었습니다. 반대로 중과가 시작되기 직전에는 서둘러 파는 물량이 나오고, 그 뒤로는 거래가 마릅니다. 세제 변화는 가격보다 거래량에 먼저 나타납니다.
대부분 「몰라서」이고, 대부분 미리 확인하면 피할 수 있었습니다.
각각 어떤 상황에서 생기고 어떻게 피하는지입니다.
숫자는 바뀌지만 확인할 항목은 잘 안 바뀝니다.
| 시점 | 확인할 것 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| 사기 전 | 내 세대의 주택 수가 몇인가 | 취득세 중과와 양도세 비과세를 가릅니다 |
| 사기 전 | 이 물건이 주택으로 세는가 | 오피스텔·생숙은 판단이 갈립니다(02편) |
| 사기 전 | 감면·특례 대상인가 | 생애최초·신혼 등 감면이 클 수 있습니다 |
| 살 때 | 취득세 납부 기한 | 취득일로부터 정해진 기간 안에 신고·납부해야 합니다 |
| 보유 중 | 과세 기준일에 누가 소유자인가 | 기준일 소유자가 그해 보유세를 전부 부담합니다 |
| 보유 중 | 공시가격 변동과 이의신청 기간 | 공시가격이 세금을 결정합니다 |
| 보유 중 | 거주 기간을 채우고 있는가 | 양도세 비과세와 공제 요건입니다 |
| 팔기 전 | 비과세 요건을 채웠는가 | 며칠 차이로 수천만원이 갈립니다 |
| 팔기 전 | 필요경비 영수증이 있는가 | 없으면 공제받지 못합니다 |
| 팔기 전 | 같은 해에 다른 양도가 있었나 | 합산 과세되어 세율이 뛸 수 있습니다 |
| 판 뒤 | 신고 기한 | 늦으면 가산세가 붙습니다 |
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이 편의 요약. 세금은 살 때·가질 때·팔 때 세 번이고, 각각 다른 방향으로 사람을 움직입니다. 취득세는 사는 것을 억제하고, 보유세는 갖고 있는 것을 억제하며, 양도세는 파는 것을 억제합니다.
그래서 보유세와 양도세를 동시에 올리면 — 「갖고 있기도 부담, 팔기도 손해」가 되는데, 사람들은 대개 버티는 쪽을 택합니다. 파는 순간 손실이 확정되기 때문입니다. 03편에서 본 「매물 잠김」이 여기서 나옵니다.
다음 편은 전세와 갭투자입니다. 02편에서 본 보증금 위험과 05편의 레버리지 이야기가 한곳에서 만나는 편이고, 이 트랙에서 실제 피해가 가장 컸던 주제입니다.