월급 밖에서 소득이 생기면 세금의 규칙이 달라집니다. 그런데 여기에는 내가 고를 수 있는 것이 있습니다 — 분리과세냐 종합과세냐, 일반이냐 간이냐. 고르는 법을 계산해봅니다.
이 편에서 반복할 두 문장.
① 「내 한계세율이 얼마인가」가 모든 선택의 기준입니다. 분리과세는 14%(지방세 포함 15.4%) 고정입니다. 내 한계세율이 그보다 높으면 분리과세, 낮으면 종합과세가 유리합니다. 01편의 누진 구조가 여기서 쓰입니다.
② 세금이 싸다고 좋은 선택은 아닙니다. 등록임대는 세제 혜택 대신 장기간의 의무가 따르고, 간이과세는 세금이 적은 대신 세금계산서를 못 내주는 제약이 있습니다. 세금만 보고 정하면 사업이 불편해집니다.
주택임대소득은 주택 수로 과세 여부가 먼저 갈립니다.
집을 빌려주고 받는 돈에도 세금이 붙어. 그런데 몇 채를 가졌느냐에 따라 규칙이 달라.
한 채만 있으면 — 대체로 세금을 안 내. 내가 사는 집 한 채를 빌려준 정도는 「장사」로 보지 않는 거야. 단, 아주 비싼 집이면 예외야.
두 채부터는 — 월세로 받는 돈에 세금이 붙어.
세 채부터는 — 보증금에도 세금이 붙어. 보증금은 돌려줄 돈인데 왜 그럴까? 그 큰돈을 맡아서 굴리는 이익이 있다고 보는 거야. 그걸 「간주임대료」라고 해.
그리고 중요한 것 하나 — 주택 수는 부부 것을 합쳐서 세. 남편 한 채, 아내 한 채면 2주택이야.
각 구간에서 무엇에 세금이 붙는지입니다.
수입 2,000만원 이하면 내가 고를 수 있습니다.
임대로 번 돈에 세금을 매기는 방법이 두 가지야.
① 따로 계산하기(분리과세) — 월급이랑 상관없이 임대 돈만 떼어서 14%를 매겨. 얼마를 벌든 항상 14%야.
② 합쳐서 계산하기(종합과세) — 월급이랑 합친 다음 01편에서 배운 층층이 세율을 매겨.
그럼 어느 게 나을까? 내가 서 있는 층의 세율에 달렸어. 낮은 층에 있으면 합치는 게 싸고, 높은 층에 있으면 따로 떼는 게 싸.
그래서 월급이 적거나 없는 사람은 합치는 쪽, 월급이 많은 사람은 떼는 쪽이 대체로 유리해. 아래에서 확인해보자.
임대 수입이 2,000만원 이하일 때만 고를 수 있습니다.
분리과세의 기본공제에는 조건이 있습니다 — 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하여야 합니다.
여기서 말하는 「종합소득금액」은 총급여가 아닙니다. 근로소득이라면 총급여에서 근로소득공제를 뺀 금액입니다.
계산해보면 총급여가 대략 2,970만원을 넘는 순간 근로소득금액이 2,000만원을 넘습니다. 즉 웬만한 직장인은 이 기본공제를 받지 못합니다.
왜 중요한가. 인터넷에서 「임대소득 1,000만원까지는 세금이 없다」는 말을 자주 봅니다. 미등록 기준 경비율 50% + 기본공제 200만원이면 수입 400만원까지 과세표준이 0이 되고, 등록이면 1,000만원까지 0이 됩니다. 맞는 말이지만 다른 소득이 거의 없는 사람에게만 그렇습니다. 계산기의 「다른 소득」 슬라이더를 0으로 내려보면 그 상황이 보입니다.
세제 혜택은 분명합니다. 경비율 50% → 60%, 기본공제 200 → 400만원. 계산기에서 등록을 선택해보면 차이가 보입니다.
그런데 대가가 있습니다.
① 장기간의 의무임대 — 등록하면 정해진 기간 동안 계속 임대해야 합니다. 중간에 팔거나 직접 들어가 살면 과태료와 함께 받았던 혜택을 토해냅니다.
② 임대료 인상률 제한 — 재계약 시 일정 비율(대체로 5%)을 넘겨 올릴 수 없습니다.
③ 보증금 보증 가입 의무 — 비용이 듭니다.
④ 제도가 자주 바뀝니다 — 등록 대상 주택 유형과 혜택 범위가 여러 차례 바뀌었습니다. 지금 등록 가능한 유형인지부터 확인해야 합니다.
판단 기준. 부동산 트랙에서 반복한 이야기와 같습니다 — 「10년 동안 팔지 않을 자신이 있는가」입니다. 세금 몇십만원 때문에 10년을 묶는 것이 맞는 선택인지 먼저 보세요. 팔 가능성이 있다면 등록하지 않는 편이 낫습니다.
그리고 등록은 두 군데에 합니다 — 지자체(민간임대주택 등록)와 세무서(사업자등록)입니다. 분리과세 혜택을 받으려면 둘 다 필요합니다. 하나만 한 채로 혜택을 기대하면 안 됩니다.
3주택 이상일 때 전세 보증금이 수입으로 잡힙니다.
보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 이자율을 곱합니다.
세금만 보면 답이 뻔한데, 세금만 볼 수가 없습니다.
가게를 열면 부가가치세라는 걸 내. 물건값의 10%인데, 사실 이건 손님이 낸 돈이야. 가게는 대신 받아서 나라에 전달하는 거지.
그래서 계산이 이래 — 손님한테 받은 10%에서 내가 물건 살 때 낸 10%를 빼고 나머지를 내. 이게 일반과세야.
간이과세는 작은 가게를 위한 간단 버전이야. 받은 돈의 10%가 아니라 훨씬 적게 내. 대신 돌려받지도 못하고, 영수증(세금계산서)을 못 끊어주는 경우가 있어.
그럼 왜 간이를 안 고를까? 거래처가 회사면 세금계산서를 달라고 하거든. 못 주면 거래를 안 해줘. 그리고 처음에 인테리어로 큰돈을 썼다면 일반과세는 그 10%를 돌려받을 수 있어.
1년치 매출과 매입을 넣어보세요.
계산기만 보면 대체로 간이과세가 압도적으로 적습니다. 그런데도 일반과세를 고르는 사람이 많습니다. 이유는 셋입니다.
① 세금계산서를 못 내줍니다. 간이과세자 중 직전 연도 매출 4,800만원 미만이면 세금계산서를 발급할 수 없습니다. 그러면 거래처가 매입세액공제를 못 받습니다. 법인이나 사업자를 상대로 하는 업종이라면 거래 자체가 끊깁니다. B2B라면 간이과세는 사실상 선택지가 아닙니다.
② 환급을 못 받습니다. 개업 첫해에 인테리어·설비·권리금으로 큰돈을 쓰면 매입세액이 매출세액보다 큽니다. 일반과세라면 그 차액을 돌려받습니다. 간이과세는 아무리 많이 써도 환급이 없습니다. 계산기에서 매입 슬라이더를 매출보다 크게 올려보면 이 상황이 보입니다.
③ 자동으로 바뀝니다. 매출이 기준을 넘으면 다음 해부터 일반과세자로 전환됩니다. 반대도 마찬가지입니다. 내가 계속 고르는 것이 아닙니다.
실전 판단. 손님이 개인이고(B2C), 매입이 적고, 매출이 작다 → 간이. 거래처가 사업자이거나(B2B), 초기 투자가 크다 → 일반. 중간이라면 첫해는 일반으로 시작해 환급을 받고, 이후 기준에 따라 전환되게 두는 방식도 흔합니다.
주택임대용역은 부가가치세 면세입니다. 그래서 주택만 임대한다면 부가세 신고 자체가 없습니다. 대신 사업장현황신고를 합니다.
상가임대는 과세입니다. 임차인에게 임대료의 10%를 부가세로 받아 납부합니다. 그리고 상가는 간이과세 기준이 4,800만원 미만으로 더 낮습니다.
「면세」와 「비과세」는 다릅니다. 면세는 부가가치세를 안 낸다는 뜻이고, 소득세는 그대로 냅니다. 주택임대는 부가세 면세 + 소득세 과세입니다. 1주택 비과세는 소득세 쪽 이야기입니다. 두 세금을 섞어 생각하면 헷갈립니다.
부가세는 사실상 손님 돈을 전달하는 것이라, 제대로 관리하면 내 부담이 아닙니다. 실제로 부담이 되는 것은 종합소득세입니다.
그래서 사업자에게 가장 중요한 습관은 「경비를 증빙과 함께 남기는 것」입니다. 사업용 계좌와 사업용 카드를 따로 쓰는 것만으로도 상당 부분이 정리됩니다.
다만 착각하지 말 것 — 경비를 쓰면 세금이 줄어드는 것은 맞지만, 쓴 돈이 돌아오는 것은 아닙니다. 100만원을 경비로 쓰면 세금이 내 한계세율만큼(예: 26만원) 줄어들 뿐, 74만원은 그냥 나간 돈입니다. 03편의 카드 공제와 같은 이야기입니다.
임대·사업 소득이 생기면 다른 곳이 함께 움직입니다.
각각 왜 문제가 되고 어떻게 확인하는지입니다.
숫자는 바뀌어도 구조는 그대로입니다.
| 상황 | 과세 여부 | 선택할 수 있는 것 | 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 1주택 · 월세 | 원칙적으로 비과세 | — | 고가주택·국외주택은 예외 |
| 1주택 · 전세 | 비과세 | — | 보증금은 3주택부터 |
| 2주택 · 월세 | 과세 | 2,000만원 이하면 분리/종합 선택 | 부부 합산 주택 수 |
| 2주택 · 전세만 | 보증금은 과세 안 함 | — | 월세가 있으면 그 부분은 과세 |
| 3주택 이상 · 전세 | 간주임대료 과세 | 2,000만원 이하면 선택 | 소형주택 제외 특례 |
| 수입 2,000만원 초과 | 종합과세 | 선택 불가 | 간주임대료 포함해 판정 |
| 상가임대 | 소득세 + 부가세 과세 | 일반/간이 (4,800만원 미만) | 세금계산서 발급 여부 |
| 일반 사업 | 소득세 + 부가세 과세 | 일반/간이 (8,000만원 미만) | B2B면 일반, 초기투자 크면 일반 |
← 표가 잘리면 옆으로 넘겨보세요 · 기준 금액과 요건은 매년 확인 필요
이 편의 요약. 임대·사업 소득에서 내가 고를 수 있는 것은 두 개입니다 — 분리과세냐 종합과세냐, 일반이냐 간이냐. 두 선택 모두 기준은 같습니다. 「내 상황에서 어느 쪽 세율이 낮은가」, 그리고 「세금 말고 딸려오는 제약은 무엇인가」입니다.
그리고 이 편에서 가장 자주 놓치는 것은 세금이 아니라 건강보험료입니다. 소득이 생기면 세금보다 건강보험료가 더 크게 늘어나는 경우가 흔합니다. 계산할 때 반드시 함께 보세요.
다음 편은 상속과 증여입니다. 세율은 같은데 공제가 다릅니다. 그리고 「무조건 미리 증여」가 답이 아닌 이유를 계산으로 확인합니다.